Решением Верховного Суда РФ запрещено вселять собственников на незначительные доли в квартиры

01 апреля 2016

Незначительной долей в квартире считают долю, которая меньше одной четверти площади и самой маленькой изолированной комнаты, а доля, соответствующая такой комнате, уже является значительной.

Традиционно, ключевым моментом, который определял возможность собственников незначительных долей вселяться в квартиры, была судебная практика по делам о вселении. В большинстве случаев, суды удовлетворяли иски о вселении и нечинении препятствий в пользовании квартирой со всеми вытекающими из этого последствиями.

С регистрацией (пропиской) в квартире, в которой была куплена незначительная доля, у собственника проблем не возникало, так как, предъявив свидетельство о собственности, он автоматически регистрировался, независимо от размера приобретённой доли и от того, выделена она была в натуре или нет. Неизбежными становились конфликты, когда собственники незначительных долей, вселившись, могли диктовать свои условия обладателям значительных долей, принуждая соседей к продаже их доли по заниженной цене.

До Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ дошло дело, в котором истица, обладающая долей в 1/40 части однокомнатной квартиры ( в пересчёте на жилую площадь она составила всего 0,5 квадратных метра) требовала вселить её в эту квартиру. Суды первой и второй инстанций полностью удовлетворили иск, но Верховный Суд решил рассмотреть ситуацию более детально.

В результате, вынесенное Судом Определение (N 4-КГ13-32 от 03.12.2013) в целом изменило подход судов к делам о вселении в квартиры собственников маленьких долей. Суд пришёл к следующей констатации: поскольку в рассматриваемом случае невозможно выделить 1/40 доли в натуре, отсутствует реальная возможность использования квартиры для проживания всеми сособственниками без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности.

А это означает, что:

Во-первых, право участника общей долевой собственности на вселение и проживание не является безусловным, оно зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников.

Во вторых, в сложившейся ситуации действия истицы, предъявившей иск о вселении являются злоупотреблением правом, поскольку эти действия могут привести к нарушению прав ответчика, являющегося собственником части помещения.

На этом основании, истице было отказано в удовлетворении иска о вселении. Таковая позиция Верховного Суда привела к тому, что при рассмотрении подобных дел, судьи стали пресекать явные случаи злоупотребления правами. Тем, кто уже оказался в ситуации конфликта с соседями по квартире предлагается защищать права собственников долей правовыми способами.

Если другой собственник ещё не надумал продать свою долю - можно обратиться в суд с иском о признании доли незначительной (доля, не являющаяся незначительной, не может быть выкуплена принудительно) и её принудительном выкупе. В рамках действующего законодательства, доля в праве собственности на квартиру не может быть выкуплена только у лица, у которого данное жилое помещение - единственное.

Суд, после определения доли соседа как незначительной, признает истца обладателем значительной доли, обязав выплатить компенсацию собственнику незначительной доли. Если сособственник решит свою незначительную долю продать, то он сможет это сделать, лишь с учётом закона преимущественного права покупки, но это право не применяется в случае дарения доли.

В случае, когда доля в квартире всё же продана, это не означает, что с новым собственником доли обязательно возникнут проблемы. Сначала собственникам квартиры могут договориться о порядке пользования квартирой, либо заключить соглашение об этом в письменной форме. Если же заключение соглашения не состоялось - можно по этому поводу обратиться в суд. Если договориться продать маленькую долю не вышло, то данный вопрос также решаем в принудительном порядке - через суд.

Вы хотите продать долю квартиры? Мы можем предложить срочный выкуп долей квартир в Москве и в Московской области (ближнем Подмосковье). Звоните нам: 8 (967) 194-99-25.